In alternativa al regime normativo ordinario previsto dalla Legge 431/98, il proprietario può optare per il regime alternativo cosiddetto della “cedolare secca” (art. 3 Dlgs. 23/2011):
Nel caso di un contratto a libero mercato si applica l’aliquota del 21%
Nel caso delle altre due tipologie di contratto convenzionato (3+2, transitorio per studenti universitari e transitorio), si applica l’aliquota unica ridotta al 10% sul reddito derivante dal canone. Tale imposta è sostitutiva di:

• Irpef e relative addizionali;
• imposta di registro;
• imposta di bollo.

Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello RLI cartaceo da presentare al competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Questo a valere nei confronti del Fisco, nei confronti del conduttore occorre il preventivo invio della raccomandata o l’inserimento nel contratto stesso di apposita clausola.

I contratti ad uso transitorio per studenti universitari e i contratti di 3 anni + 2 godono delle seguenti agevolazioni fiscali:

• riduzione dell’Imu: in sostituzione dell’aliquota prevista per i contratti a mercato libero pari all’10,60 (per mille) del valore della rendita catastale, viene applicata un’aliquota ridotta pari al 5,31 (per mille);
• riduzione dell’Irpef: ai fini della dichiarazione dei redditi, il reddito imponibile per il proprietario è ulteriormente ridotto del 30% rispetto ai contratti di mercato libero (ridotti del 5%), quindi la base imponibile viene ridotta del 33,5%;
• riduzione dell’imposta di registro: è calcolata solo sul 70% del canone annuo (tuttavia, durante il primo anno, l’imposta non può essere inferiore ad € 67 a causa della franchigia prevista per legge).

I contratti transitori (1-18 mesi) godono di una riduzione dell’Imu dal 10,60 (per mille) al 7,95 (per mille). La base imponibile per il calcolo dell’Irpef è ridotta al 5%. Per le unità immobiliari già locate con contratti a canone libero (4 anni + 4) possono godere di una riduzione dell’Imu al 9,60 (per mille) in caso di riduzione del canone annuo tra il 10 e il 20%. L’aliquota scende al 8,60 (per mille) in caso di riduzione superiore al 20%. La base imponibile per il calcolo dell’Irpef è ridotta al 5%.

Per gli inquilini, sia studenti che lavoratori, esistono delle agevolazioni in base al reddito e alle tipologie di contratto.

Prima di consegnare le chiavi dell’alloggio, il proprietario di casa richiede generalmente la consegna di una somma di denaro, il deposito cauzione, che non può superare tre mensilità, che potrà essere usata per coprire eventuali danni causati dall’inquilino. La cauzione viene affidata in deposito e matura degli interessi, che spettano di diritto agli inquilini.

L’inquilino può recedere dal contratto dandone comunicazione entro i termini previsti dal contratto tramite raccomandata A/R al proprietario. Il proprietario può comunicare il mancato rinnovo per gli anni successivi alla prima scadenza, ma solo per determinate ragioni:

• se ha bisogno dell’appartamento per sè o per i propri famigliari fino al secondo grado (fratelli/sorelle, genitori, figli, nonni);
• se l’inquilino ha a disposizione un altro alloggio adeguato nello stesso comune o se il proprietario mette a disposizione un altro alloggio idoneo;
• se vende l’alloggio;
• se deve effettuare grosse ristrutturazioni;
• se l’inquilino lascia l’alloggio vuoto per lunghi periodi senza giustificato motivo.

Naturalmente il proprietario, in caso di morosità dell’inquilino, potrà ottenere lo sfratto ed il decreto ingiuntivo per i canoni non versati. Anche in caso di interruzione del contratto di locazione è necessario fare le dovute comunicazioni all’Agenzia delle Entrate.